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주식을 거래하면서 양도세를 낸다는 것이 무슨 말인가 궁금합니다. 저는 주식을 거래하면서 양도세를 낸 적이 없습니다. 그런데 기사를 보면 주식 양도세 대주주 라는 말이 자주 등장합니다. 어떤 의미이고, 어떤 사람들에게 해당하는 것인지 자세히 알아보겠습니다.

주식 양도세 대주주 기준 50억

주식 양도세 란 무엇인가?

양도세는 어떤 자산을 샀다가 팔았을 때 차익이 발생하면 차익에 대해서 일정부분 세율을 적용하여 세금을 부과하는 것을 의미합니다. 예를 들어 부동산을 5억원에 매수했다가 7억원에 매도하게 되면 차익이 2억원이 발생합니다. 2억원 차익의 일정 부분을 양도세로 부과하게 됩니다.

이런 세금 철학을 주식에도 부과한다는 것입니다. 그러나 부동산과 달리 주식은 저 같은 일반 개미 투자자들은 대부분 해당사항이 없습니다.

왜냐면 특정 종목을 10억원 이상 보유하고 있는 경우에 해당하기 때문입니다. 또는 지분율 기준으로 1%(코스피 종목), 2%(코스닥 종목) 이상 보유하고 있는 경우에 차익이 발생하면 양도세를 부과합니다.

주식 양도세 대주주 기준 50억

주식 양도세 부과 관련 제도는 어떻게 변해 왔는가?

주식 관련 양도세는 2000년에 기준이 100억원이었습니다. 그 이후 50억원, 25억원, 15억원, 10억원으로 기준을 계속해서 하향 조정하여 왔습니다.

2013년에 50억원으로 하향 (박근혜 정부), 2016년 25억원으로 하향 (박근혜 정부), 2018년 15억원으로 하향 (문재인 정부), 2020년 10억원으로 하향 (문재인 정부), 2023년 50억원으로 상향 예정 (윤석열 정부)

주식 양도세 대주주 기준 50억

주식 양도세 부과 기준을 다시 상향 조정하는 이유는?

대주주 양도세 과세는 특정 종목을 10억원 이상 보유하게 되면 양도세 부과 대상이 되기 때문에 10억원 이상 종목을 보유하고 있는 사람들은 연말이 가기 전에 일부 물량을 매도하여 10억원 이하로 보유 규모를 낮추게 됩니다.

예를 들어 삼성전자 종목을 15억원 보유하고 있는 한 개인 투자자가 있다면 (너무 부럽습니다) 연말이 지나기 전에 약 5억 1천만원 이상을 매도하게 됩니다. 그러면 보유 규모가 10억원 밑으로 내려가기 때문에 매도한 주식에서 만약 차익이 발생했다고 해도 양도세를 내지 않게 됩니다.

그러나 그냥 가지고 있다면 내년에 주식을 일부라도 차익실현을 하고자 할 때, 차익에 대해서 양도세가 부과되기 때문에 설령 차익이 발생해도 세금으로 인해서 수익률이 줄어드는 결과가 생기게 됩니다.

이렇게 한 종목에 대해서 큰 규모로 투자하고 있는 큰 손들이 연말이 가까워지면 포트폴리오를 조정하면서 대규모 물량에 대해서 매도 포지션을 취하게 됩니다.

이런 부분들이 주식 시장에서 주가 하락에 영향을 준다는 설이 있습니다. 연말에 특히 이런 현상이 나타나기 때문에 개미 투자자들이 피해를 본다는 논리를 대고 있습니다.

주식 양도세 대주주 기준 50억

주식 양도세 대주주 기준에 해당하는 규모는 대략 어느 정도?

국세청에 의하면 2022년 신고 기준, 주식 양도세를 낸 대주주는 약 7,045명이라고 합니다. 어떻게 보면 엄청나게 많은 숫자이지만, 전체 주식 시장에 참여하고 있는 투자자 숫자가 약 1,440만명이라고 하니 그에 비하면 극소수입니다.

이로 인해서 작년에 확보한 양도세는 약 2조 1천억원 규모라고 합니다. 엄청난 규모네요

양도세 대주주 기준 하향 조정

마무리하며

이렇게 기준을 변경하게 되면 개미 투자자들이 연말에 얼마나 혜택을 볼 지 모르겠지만, 분명한 것은 정부의 세수가 줄어든다는 점입니다. 기획재정부는 당초 이런 부분을 우려했었지만, 최근 정부에서 관련 내용을 검토한다는 말에 태도를 바꾼 것으로 알려져 있습니다. 본 내용은 소득세법 이 아니라 소득세법 시행령(대통령령)을 개정하면 가능하기 때문에 국회와 상관이 없이 정부의 의지만으로 개정이 가능하다고 합니다. 끝.

금융감독원에서 내년(2024년)부터 배당액이 얼마인지 알고 투자할 수 있다고 배당절차 개선 관련 보도자료를 배포하였습니다. 글로벌 스탠다드(Global Standard, 국제 표준)에 부합한다고 합니다만, 과연 어떤 내용이며 어떻게 진행이 될지 분석해보겠습니다.

깜깜이 배당 배당절차 개선 배당컷

배당 관련 기업들의 배당절차 개선

배당절차 개선방안(‘23.1월)의 도입으로 최근 기준 636개 상장회사가 배당절차 개선을 반영한 정관 개정을 마쳤다고 합니다. 정관을 수정하여 배당기준일에 관한 조항을 변경함으로써 배당절차 개선 프로세스에 맞추는 것입니다. 지금 이슈가 되어 이렇게 프로세스가 바뀐 이유는 배당기준일이 배당을 정하는 주주총회 일자보다 앞에 있다는 것에 있습니다.

대주주 입장에서는 배당기준일이나, 주주총회 의사결정의 기준일이나 같아도 별 다른 이슈가 없습니다. 왜냐하면 대주주는 배당금을 얼마를 지급할지 스스로 결정하기 때문이기도 하고, 대주주이므로 배당금액의 많고 적음에 따라 주식을 매수/매도하지 않기 때문입니다.

소액주주 입장에서는 어차피 주주총회 참석해서 표결에 참여한다고 하더라도 배당금액을 정하는 부분에 있어서 의사결정상 영향을 미치지 못하기 때문에 배당금액이 결정된 것을 보고나서 투자 혹은 투자철회를 결정하는 것이 맞다는 생각입니다. 이런 이슈가 있기 때문에 선 배당액 확정, 후 배당기준일 지정이라는 제도의 논의가 이뤄진 것입니다.

하나 혼란이 될 수 있는 부분은

1. 선 배당액 확정, 후 배당기준일 지정이라는 프로세스를 반드시 도입해야 하는 것은 아닙니다. 즉 강제적인 사항이 아니라 각 기업의 선택사항입니다. (물론 금융감독원이나 한국거래소 등 본 제도에 동참하는 기업들에게 인센티브를 준다고 하지만 얼마나 영향을 줄지는 두고 봐야 합니다)
2. 선 배당액을 확정하는 주주를 정하는 기준일과, 후 배당기준일의 기준일이 달라질 가능성이 있기 때문에 기준일에 대한 혼란이 가중될 수 있다는 점이 있습니다.
3. 분기 배당을 실시하는 기업들의 경우, 4분기 연말 배당 관련한 배당기준일과 익월 1분기 배당 관련한 배당기준일이 거의 비슷한 시기에 겹쳐질 수 있어서 혼란이 올 가능성도 있습니다.

투자자 입장에서 주의해야 할 부분

배당 관련하여 투자 의사결정을 하기 전에, 지금도 그렇겠지만, 반드시 배당기준일이 언제인지 확인해야 합니다. 위에서 언급한 대로 배당기준일 시점상 혼란을 줄 가능성이 크기 때문입니다.

정기주주총회에서 배당금액을 확정하는데 있어서 의결권을 행사할 수 있는 주주를 정하는 기준일과 배당을 받을 권리를 가지는 주주를 정하는 기준일이 현재는 연말로 동일합니다. 그러나 프로세스가 변경된 후에 정관을 고치는 기업들의 경우는 2가지의 기준일자가 달라지게 됩니다.

한국상장사협의회, 코스닥협회 각 홈페이지에서 관련한 안내 페이지를 마련하여 지원한다고 하니 향후 관련 홈페이지에 들어가서 내용을 찾아봐야할 것으로 보입니다.

한국상장사협의회 바로가기 ====>>>

코스닥협회 바로가기 ====>>>

배당투자자 입장에서 어떤 의미가 있는지?

주식투자를 하는 이유는 크게 2가지가 습니다. 첫째 주식을 보유함으로써 기업의 실적에 대한 성과를 배당으로 받는 것입니다. 두번째 주식을 보유함으로 인해서 주가가 올라 Capital Gain(자본수익)을 얻는 것입니다.

흔히 주식 투자자는 2번째 이익을 생각을 하게 됩니다. (한국의 경우 대다수) 그러나 미국에서 주식을 투자하는 투자자들은 2가지를 모두 생각합니다. 미국 기업들은 주주환원을 중시하여 분기배당, 월배당을 지급하는 경우도 많이 있습니다. 최근에는 한국에서도 배당에 대한 관심이 올라가고 있습니다. 대주주 뿐만 아니라 소액주주 대상의 주주 친화적인 정책을 생각하는 기업들이 늘어나고 있기 때문입니다.

배당주 투자하는 투자자입장에서 이런 선 배당금액 결정, 후 배당기준일 지정이라는 것이 어떤 의미가 있을지 생각해 보겠습니다. 배당주에 투자하는 투자자들은 통상 단기적 관점에서 투자하지 않습니다. 배당수익률 5% 내외에서 수익을 본다고 가정합시다. 1억원 규모의 배당주에 투자한 투자자가 1년간 수익률을 5%를 노린다고 가정할 때, 1년 보유해서는 성과를 기대하기 어렵습니다. 최소 3년에서 5년 이상 투자한 경우에 누적 배당액이 총 투자금액의 15~25% 도달할 것입니다.

단기간 투자로 배당금을 받고 매도하는 플레이를 꿈꾸는 투자자도 있을 것입니다. 그러나 통상 배당을 받을 수 있는 마지막 날이 지나버리면 배당락일에는 수령할 수 있는 배당금액 수준에서 주가가 다시 하락하는 일이 통상적입니다. 따라서 배당락을 감안하면 단기로 투자해서 수익을 내는 것은 쉽지 않은 일입니다.

결국, 수년에 걸친 장기투자를 통해서 배당수익을 받는 것이 좋을 것입니다. 이런 입장에서 본다면 투자하려는 기업이 배당금액을 어떻게 결정하고 얼마를 줄지를 감안하기 보다는 장기적으로 성장성, 배당정책의 일관성 등이 훨씬 중요할 것으로 생각됩니다.

초반에 기업에 투자할 때는 위의 프로세스 변화에 따라서 미세하게 투자일정을 조율할 수 있겠으나, 일단 투자한다면 투자 증액에 관하여 배당기준일을 검토하고 확인하는 것이 중요할 것이는 생각입니다.

기준금리 어디서 어떻게 누가 결정 하는지 알아보겠습니다. 그리고 금번 한국은행 금융통화위원회에서 기준금리를 동결한 이유가 무엇인지도 생각해보려고 합니다.

기준금리가 무엇인지?

1) 한국의 기준금리는 중앙은행인 한국은행에서 결정. 금번 한국은행 금융통화위원회에서는 기준금리를 동결 하는 것으로 결정함

2) 조금 더 명확히 하면 한국은행 회의체로 있는 ‘금융통화위원회’라는 곳에서 결정함

3) 금융통화위원회는 총 7인으로 구성되어 있음

4) 한국은행 총재, 부총재, 나머지 5인은 각 이해관계가 있는 곳에서 1명씩 추천 받아서 대통령이 임명

5) 기획재정부(정부측), 한국은행 총재, 금융위원회 위원장, 대한상공회의소 회장(경제인 대표), 전국은행연합회 회장(은행측) 이렇게 5개의 이해관계가 있는 곳에서 추천함

6) 각 위원의 임기는 부총재만 3년, 나머지 6인은 모두 4년이며 1회 연임 가능

7) 금융통화위원회는 약 6주 단위로 회의를 개최하고 있으며 일년 기준으로 8번 회의를 개최함

8) ‘금리를 이렇게 하겠다!’ 라고 정하기 때문에 ‘정책금리’라고 부르기도 함

9) 금리는 사실 자연스럽게 결정되나.. 강제적으로 결정하는게 바로 정책금리임

10) 자연스럽게 결정되는 금리는 돈이 필요한 사람들이 서로 만나서 돈을 빌리는 일이 있을 때 서로 합의해서 정하는게 바로 자연스러운 금리라고 할 수 있음

11) 이렇게 무수히 많은 사람, 기업들이 금융시장이라는 곳에 모여서 서로 눈치보기도 하고 경쟁 하면서 돈을 빌려주고 받을 때 결정되는 이자가 바로 ‘시장이자’임

12) 즉, 돈의 수요와 공급에 의해서 돈의 가격=이자가 결정되는 것임

13) 정책금리는 시장금리에 영향을 주게 되어 있음

14) 한국은행은 중앙은행임. 중앙은행은 은행 중의 은행이라는 뜻임

15) 시중은행(예로 KB은행, 우리은행, 신한은행, 하나은행, 기업은행, 농협 등)을 대상으로 예금을 받기도 대출을 해주기도 함

16) 또한 증권사 보험사 등 금융기관과도 거래를 함

17) 과거에는 기준금리가 없었고 콜금리를 사용하였으나 지금은 한국은행이 금융기관과 RP를 거래할 때 사용하는 금리를 기준금리=정책금리라고 함

18) RP는 Repurchase Agreements라고 하며 우리말로는 환매조건부채권 이라고 함. 다른말로 레포(Repo)라고 하기도 함

19) 환매조건부채권 이라는 말을 뜯어보면, 되사는 조건이 붙어 있는 채권 이라는 말임

20) 즉 채권을 담보로 맡기고 자금을 빌린다는 뜻이고 일정 기간이 지나면 그 담보로 맡겼던 채권을 다시 사오는 것을 의미함 (물론 다시 채권을 사올 때는 일정 부분 이자를 지급함)

21) 한국은행이 금융기관과 거래하는 RP의 담보가 되는 채권은 주로 정부가 발행한 채권임

22) 부도날 가능성 없는 채권을 담보로 하고 있는 것임 (주로 국채)

23) 한국은행이 RP를 금융기관과 거래할 때, 7일 동안 얼마의 이자를 계산할지 제시하는 금리가 바로 기준금리

24) 참 복잡하고 어려운 이야기임. RP 이야기는 뛰어넘고 그냥 한국은행이 시중은행 등 금융기관에게 자금을 공급할 때 적용하는 금리라고 생각하면 됨

25) ’23년 11월 30일, 한국은행은 기준금리를 발표함 = 3.50%

26) 한국은행이 기준금리를 유지하여 통화정책을 운용한다는 말은 바로 3.5%를 RP거래에 적용하겠다는 의미

27) 어떤 금융기관이 여유자금이 있다면 한국은행에 7일간 RP 매수하여 돈을 맡긴다면 7일만에 3.5%의 이자를 받을 수 있음

28) 반대로 돈이 필요한 금융기관은 한국은행에 자금을 3.5%의 이자로 빌릴 수 있다는 것임

29) 즉 시중은행이나 금융기관이 한국은행으로부터 초단기 자금을 3.5%에 공급받을 수 있다는 것을 의미하고, 반대로 여유자금이 있다면 3.5%에 초단기 운용이 가능하다는 뜻임

30) 이렇게 되면 시중은행이나 금융기관들은 기준금리를 중심으로 자금을 운용하게 됨

31) 한국은행에서 기준금리를 올리게 되면, 시중은행이나 금융기관들은 가지고 있는 자금을 모아서 한국은행에 맡길 것이고 시중 자금 유동성은 줄어들게 됨

32) 시중에 유통되는 자금이 줄어들게 되면 돈의 가치는 올라가게 됨

33) 화폐의 가치가 올라가면 물건의 교환할 때 화폐 지위가 좋아지게 되므로 물가는 내려가게 됨

34) 화폐(원화) 가치가 올라가면, 달러와 교환할 때도 마찬가지이므로 원달러 환율은 내려가게 됨

35) 이렇듯 기준금리라고 하는 정책금리는 시중금리 여러 단계에 걸쳐서 영향을 주게 됨

36) 직접적으로 영향을 주는 것은 아니지만 은행과 증권사 등 금융기관의 자금 유동성에 영향을 미치게 됨

37) 시장에서 눈 크게 뜨고 기준금리가 어떻게 결정나는지 지켜보는 이유임

38) 미국의 기준금리도 이와 유사함

39) 미국은 연방준비제도에 있는 금통위 같은 회의체 FOMC에서 기준금리를 결정

40) 미국의 기준금리를 올리게 되면 당장 한국에 영향을 미치게 됨

41) 우리의 경제 체력이 막강하다면 상대적으로 영향을 덜 받겠지만, 우리 경제 체력이 약해져 있는 상태라면 강풍을 맞는 수준으로 영향을 받게 됨

42) 일단 미국 기준금리가 오른다는 것은 달러 화폐의 가치가 오른다는 것을 의미함

43) 달러 화폐 가치가 오르면 원달러 환율도 상승하게 됨

44) 원달러 환율이 상승하면 외국에서 수입하는 석유, 밀 등 각종 원자재의 수입가격도 증가

45) 결국 국내 물가 상승의 원인이 됨

46) 이런 문제점이 생기지 않도록 하려면 미국 기준금리가 오를 때 한국도 비슷한 비율로 기준금리를 올려서 달러와 원화의 화폐 가치가 변동되지 않도록 유지하는 정책을 추진하면 됨

47) 매번 이렇게 하면 되는거 아닌가?라고 쉽게 생각할 문제는 아님

48) 미국에서 인플레이션이다 이유로 미국 기준금리를 지금 5.5%에서 8.0%까지 엄청 올렸다고 가정해보면 심각해짐

49) 한국은행은 현재 3.5% 수준에서 최소 6.0%까지 올려야 할 것임

50) 기준금리가 6.0%까지 오른다면 예금금리도 오르겠지만, 대출금리도 상당한 수준으로 상승하게 됨

51) 아파트 담보대출, 전세자금대출 등 개인 신용도 어느정도 있다고 하는 경우에도 최근 대략 4% ~ 5% 수준인데 이 대출금리가 만약 7.0% ~ 8.0% 수준까지 상승한다면?

52) 아마 한국 부동산 시장에 큰 문제가 발생하게 되고 이는 다시 금융시장에 부실 리스크로 전이가 될 것임

53) 우리나라는 가계 부채의 대부분이 부동산에 집중되어 있기 때문에 사회적으로 이슈가 될 것임

54) 한국은행 금통위가 미국의 기준금리가 5.5%까지 상승하고 있을 때도 3.5% 수준 이상으로 올리지 못한 이유도 부동산 부채 때문이라고 봄

55) 미국이 기준금리를 빠르면 ’24년 상반기 부터 조금씩 내릴지도 모른다는 전망들이 나오고 있음

56) 미국이 기준금리를 내린다고 한국은행도 따라서 기준금리를 내리기는 쉽지 않은 이유임

57) 아마도 한국은행은 상당기간 현재의 금리 수준을 유지할 가능성이 크다고 봄

58) 물론 갑자기 부동산 위기, 이스라엘-하마스 전쟁, 러-우 전쟁 등 다른 문제가 생기면 또 다른 이야기가 됨

59) 금리 결정에 영향을 주는 요인이 너무 많기 때문에 함부로 예측하기 어려운 이유

60) 한국은행 경제전망 자료에도 보면 시나리오를 제시하고 있는 것도 바로 이런 이유라고 생각됩니다. 앞으로 한국 경제가 체력이 더 좋아져서 원화의 가치가 더 좋아지고 미국 등 대외 여건에 덜 영향을 받는 날이 오길 바라며.

최근 부동산을 거래할 일이 있었는데 부동산 중개수수료가 너무 비싸다는 사실을 알았습니다. 그래서 중개수수료를 아낄 수 있는 방법을 찾아보다가 호갱노노 중개수수료 50% 이벤트를 알게되었습니다. 어떻게 하면 되는지, 장단점은 무엇인지 알아보겠습니다.

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호갱노노 중개수수료 50% 후기

호갱노노에 들어가면 첫 페이지 우측 하단에 중개수수료 50% 집 내놓기란 버튼이 있습니다. 이걸 눌렀더니 아파트검색창이 나왔습니다. 거기서 아파트 이름을 치니 담당 공인중개사가 누구고 연락을 드리겠다는 말이 나옵니다. 아래 집 내놓기 버튼을 누르면 며칠이 지나지 않아 공인중개사가 알림톡이 옵니다.

중개라이브 입장하기 버튼이 있는데 이걸 누르면 줌처럼 화상대화가 됩니다. 입력한 아파트의 상태나 입주날짜, 수리여부 등등에 대해 물어봅니다. 여기서 말한 내용을 가지고 호갱노노와 직방, 다음에 정보를 올립니다. 이렇게 하는 이점은 부동산에 안 가도 된다는 겁니다. 부동산에 가지않고 집에서 화상으로 일처리할 수 있어 좋았습니다.

마직막으로 사진과 VR촬영이 가능한지 물어봅니다. 이 영상을 올리면 빨리 거래가 되지 않을까 해서 한다고 했습니다. 이걸 촬영한다고 하니까 집이 깨끗해 보여야 되어서 청소하느라 힘들었습니다. 며칠 뒤 촬영하시는 분이 오셨고 오랜 시간이 걸리지 않게 금방 촬영하고 가셨습니다. 이러고 나니 제 매물이 호갱노노와 직방에 올라왔습니다. 집이 공개되니 다소 사생활 침해 걱정이 되었습니다.

현재로는 물건만 올린 상태라 중개수수료를 어떻게 지급했는지와 거래가 빨리 잘 이루어졌는지 추후 포스팅하겠습니다.

호갱노노 중개수수료 50% 알아야 할 점

1. 아파트만 됩니다.(안 되는 아파트도 있습니다. 제가 전에 살던 아파트는 해당이 안 된다고 나왔습니다.)

2.매매와 전세, 월세 다 됩니다.

3.서울과 일부 수도권만 서비스됩니다.

4. 법정중개수수료의 50%를 내면 됩니다. 다른 비용은 없습니다.

5.담당 중개사는 호갱노노 가입한 중개사 중 가까운 곳으로 정해지는 것 같습니다. 주로 이런 앱 사용에 능한 젊은 중개사가 많은 것 같습니다.

호갱노노 실거래가

제가 부동산을 내놓으려고 하다보니 얼마에 내놓아야 하는지 고민이 됐습니다. 호가야 부르기 나름이라 실거래가 서비스를 하고 있는 곳을 알아보다가 호갱노노 실거래가에서 도움을 많이 받았습니다. 국토교통부 데이터를 끌고 오는데 비교적 빠르고 실거래 알람받기를 누르니 새로운 실거래가가 생기면 바로 알림을 받을 수 있었습니다.

특히 이야기 창안에 주민분들의 자랑과 살아본 전세입자들의 혹평 등이 참고할 만 했습니다. 그리고 보유세과 거래세가 정확하게 나와 있어서 비용산정시 도움이 되었습니다.

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인시그니아 반포에 임장을 다녀왔습니다. 작년에 분양한 인시그니아 반포는 공사가 한창 진행중입니다. 잔여세대 일부를분양중인 인시그니아 반포는 2025년 입주입니다. 학군 및 주변환경을 알아보고 예정된 호재가 있는지와 가격을 따져보겠습니다.

인시그니아 반포 위치

위치는 서초구 방배동 750-20으로 이수교차로 대로 변에 있습니다. 이수교차로는 방배, 동작, 반포가 나뉘는 교차로인데요. 차선이 넓고 교통량이 어마어마합니다. 교통방송에 단골로 나올 정도입니다. 이 세 구역 중에 방배 블럭 끝에 있다고 보시면 됩니다. 서울 전체를 놓고 보면 거의 한 가운데에서 강남쪽으로 내려와 있다고 보시면되는데요. 강남,서초가 시작되는 지점이라고 말할 수 있습니다.

인시그니아 반포 교통

교통은 다른 강남서초에 비해 상당히 편리합니다. 광역 교통망이 위 아래로 연결되어 있고 광역교통망까지 나오는 시간이 짧습니다. 인시그니아 반포는 광역교통망 한 가운데 있으니 교통은 거의 탑티어입니다. 하지만 집 앞에 도로가 너무 크고 심지어 고가가 건물 바로 앞을 지나서 조망을 가리고 사생활 침해가 있을 수 있으며 먼지와 소음 피해가 있을 수 있습니다.

버스노선은 아주 많고 광역버스부터 공항버스까지 없는게 없습니다. 지하철은 5분거리에 4호선 동작역, 9호선 구반포역이 있습니다.

인시그니아 반포 학군

가장 홍보하는 지점이 학군입니다. 초등은 서래초로 배정되고 중학교는 인근에 서문여중 신반포중 방배중 등으로 배정됩니다. 고등학교는 지원해서 가는 것이나 인근에 있는 고등학교는 세화여고, 세화고, 서울고, 상문고, 반포고 등이 있습니다.

학군은 상당히 우수한 편으로 초등학교는 걸어서 5분 정도 걸리는 데 육교로 되어 있어 안전합니다. 특이한 점은 중고등학교 거의 대부분이 남녀가 나눠져 있어 공학을 싫어하는 학부모들이 선호하는 지역입니다.

인시그니아 반포 호재

바로 앞에 반포 1,2,4지구와 반포3지구가 공사중입니다. 우선 가장 가까운 3지구는 입주가 26년 7월입니다. 반포의 개발압력이 바로 붙어있는 방배동까지 영향을 주는 것은 물론 방배동 전체가 재건축 재개발 진행중이라 일대가 새 아파트 촌으로 거듭날 전망입니다. 또한 인시그니아 바로 뒤 아파트인 구삼호아파트 역시 재건축이 진행중입니다.

잔여호실 분양 분석

지하 5층~지상 20층 2개동으로 총 148실의 오피스텔입니다. 전용 59타입 36실, 전용 84타입 108실, 펜트하우스 4실로 구성되 있습니다. 모델하우스는 양재동 2-9에 있습니다.

타입이 59, 84라고 되어있으나 전용면적이고 공급면적은 144, 202, 288타입으로 거래됩니다. 가장 많은 호실이 있는 144, 202타입은 전용이 59, 84이므로 아파트로 따지면 24, 32평형과 전용면적이 같습니다. 그런데 오피스텔은 아파트와 달리 주차장과 복도까지 합해서 공급면적을 계산하므로 144, 202제곱미터로 커진겁니다. 따라서 그냥 아파트 24, 32평이라고 생각하시면 됩니다. 그런데 안에 방을 많이 넣어 놨는데 실제로 지어지면 작은 방이 여러개인 구조입니다.

가장 많은 144, 202타입이 평형으로 치면 43, 61평이 됩니다. 시세라는게 평형으로 정해지는 경우가 많고 겉으로는 43, 61평으로 사는 게 되고 그 평형으로 거래하게 되긴 합니다.

고분양가인것은 사실이나 입지가 좋은 것도 사실입니다. 학교나 학원, 지하철과 버스, 자가용 이용 모두 편리합니다. 한강접근성도 훌륭하고 바로 앞에 서초구민회관과 심산문화센터가 있어 문화체육환경도 좋습니다. 신축에 높은 층고, 가리지 않는 뷰, 좋은 위치, 학군, 한강 등을 위해 가격을 지불할 용의가 있다면 적극적으로 알아 보실만 합니다.

인시그니아 반포 분양가

전용 59타입(공급 144)은 분양가가 16억 5,120만원, 전용 84타입(공급 202)은 22억 3,980만원입니다. 바로 옆 주상복합인 방배아크로리버는 전용 84타입이 16억입니다. 인시그니아 전용84가 8억 비싼데요. 신축이긴하지만 오피스텔인데도 가격이 높은 것은 사실입니다. 가장 가까운 반포아파트인 반포힐스테이트의 전용 84가 30억인 것에 비하면 싸지만 반포는 학군과 편의시설 접근성이 뛰어나므로 같이 비교할 수 가 없습니다.

가장 가깝고 비교대상이 될 만한 단지는 더샾반포리버파크입니다. 전용49타입이 올해 초에 17억에 거래되었고 9월에 16억에 거래되었습니다. 이 단지에 비해서는 인시그니아반포의 분양가가 싼 편입니다. 하지만 이 단지는 도시형생활주택으로 고분양가 논란과 입주가 안되는 문제가 있었습니다. 또한 오피스텔이나 도시형생활주택, 상가가 많은 주상복합 등은 일반 아파트에 비해 관리비가 생각보다 많이 나옵니다.

사정이 이렇다 보니 안전마진을 논할 수는 없고 이 일대가 정비가 끝나면 같이 새 오피스텔로서 같이 시세가 상승할 수는 있으나 현재 상태가 고분양가이고 상태가 오피스텔인 점, 공급면적에 비해 현저히 전용이 작다는 점을 유의해야 합니다. 전매는 입주인 25년 8월까지 불가합니다.

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최근 미국금리가 고금리를 지속하고 있고, 채권투자를 권하는 뉴스들도 있습니다. 금융시장(Financial Market)에서 금리상승 있으면 채권가격하락 합니다. 금리가 오르면 채권가격은 왜 하락하는지, 채권수익률과 금리는 어떤 연관성이 있는지 알아보겠습니다.

금리상승 채권가격하락 관계성

금리상승, 채권가격하락 메카니즘

가. 금리상승

한국은행에서 정책금리를 올리게 되면 금리상승 하게 됩니다. 또는 돈을 빌려주려는 사람이 적어지면 돈이 귀해지므로 금리상승 하게 됩니다. 반대로 돈을 빌려주려는 사람이 많아지면 돈이 흔해지므로 금리는 하락하게 됩니다.

한국은행 금융통화위원회는 7인으로 구성되어 있고, 통화정책방향을 결정하는 회의를 진행합니다. 금통위는 약 6주 간격으로(연간 8회) 회의를 하고, 기준금리 등 통화정책을 결정하여 발표합니다.

한국은행 금통위가 기준금리를 올리거나 내리는 결정을 하면, 한국은행이 금융기관과 거래시 변경된 기준금리를 적용하여 거래하게 되므로 금융기관(시중은행, 증권사 등등)의 자금 수급에 영향을 주게 됩니다.

** 기준금리 –> 콜금리 –> 시장금리 –> 예금금리, 대출금리, 국채금리 등으로 영향을 미치게 됨

(’08년 ~ 최근까지 기준금리 히스토리, 출처 : 한국은행)

나. 채권은 무엇인가

채권은 정부가 발행하는 국채, 은행이 발행하는 은행채, 한국전력이 발행한느 한전채, 일반 기업이 발행하는 회사채 등등이 있습니다. 이러한 채권은 정부/은행, 한국전력, 일반기업들이 금융시장에서 자금을 조달하는 통로가 됩니다. 미국 정부가 발행한 채권은 미국채라고 부릅니다.

채권은 일종의 어음과 같은 것인데요, 표지에는 액면가가 적혀 있고, 얼마의 이자를 주는지 약속하는 금리가 적혀 있다고 생각하시면 됩니다.

만약 ’23년 10월 1일에 한국정부가 5년만기 채권 10,000원을 4.00%에 발행했다고 가정해 봅시다. 그러면 해당 채권은 ’28년 10월 1일까지 매년 이자 4%를 지급하게 됩니다. 채권 1장당 400원의 이자를 지급하는 것입니다.

다. 채권가격하락 메카니즘

그런데 시장금리는 매일매일 변동하게 됩니다. 은행에 가서 대출을 받을려고 해도 어제 금리, 오늘 금리가 다릅니다. 주식 가격이 매순간 변동하고, 환율도 매순간 변동하듯이 시장금리도 매순간 변동합니다. 자금의 수급상황, 기준금리 상황 등 너무나도 많은 변수가 영향을 주게 됩니다.

’23년 10월 1일에 한국정부가 발행한 채권은 액면가 10,000원, 연이자 400원을 지급하겠다고 적혀있고, 실제로 ’28년 10월 만기까지 채권 1장당 이자 400원을 지급합니다. 그런데 ’23년 11월 1일에 한국정부가 다시 채권을 발행하는데요, 시장금리가 올라서 이제는 5%를 지급해야 한다면 11월 1일에 발행하는 채권은 액면가 10,000원에 연간 이자 500원을 지급하겠다고 적어서 발행하게 됩니다.

1번 채권) ’23년 10월 1일 발행한 채권 : 액면가 10,000원 / 이자는 연간 400원 지급 조건 (만기 ’28년 10월 1일)

2번 채권) ’23년 11월 1일 발행한 채권 : 액면가 10,000원 / 이자는 연간 500원 지급 조건 (만기 ’28년 11월 1일)

(’18년 10월 ~ ’23년 10월까지 5년만기 국채(국고채) 수익률 추이, 출처 : 금융투자협회)

’23년 11월 1일에 채권시장에서 사람들이 채권을 사고 팔고 있습니다. 1번 채권은 인기가 없습니다. 왜냐면 지금 시장금리는 5%이고, 그 시장금리에 맞춰서 한국정부가 새로 제시한 2번 채권은 10,000원에 연간 500원을 주고 있기 때문입니다. 기존 1번 채권은 인기가 떨어지게 되고, 사람들이 1번 채권을 매도하기 시작합니다.

그러면 1번 채권의 가격은 얼마가 되어야 2번 채권가 동일한 수준이 될까요? 1번 채권의 가격이 8,000원이라면 2번 채권과 동일한 수익률을 가지게 됩니다. 1번 채권을 비록 10,000원에 처음 샀지만, 이제 시장에서 거래할 때는 ’23년 11월 1일 시장금리가 5% 이기 때문에 1번 채권은 8,000원에 거래가격이 형성되게 됩니다. 그래야 채권에 투자하는 사람들이 1번 채권과 2번 채권이 비슷하다고 생각할 것입니다.

따라서 시장금리가 상승, 즉 금리상승 이벤트가 있으면 채권의 가격은 하락하게 됩니다.

금리상승 = 채권가격하락 = 채권수익률상승

금리상승 채권가격하락 관계성

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최종수정일

최근에는 주식투자자의 숫자가 많이 늘어났습니다. 심지어 미국주식에 미치다라는 미주미라는 말이나 카페도 있듯이 미국 뿐만 아니라 베트남, 중국 등 해외에 투자하는 투자자들도 많아졌습니다. 따라서 주식투자자는 환율에 민감해지고, 최근 치솟고 있는 고금리는 주식에 안 좋은 영향을 미치고 있습니다. 금리, 원달러 환율, 주식 각각 어떤 관계가 있는지 간단히 살펴보겠습니다.

금리 원달러환율 주식 관계

금리 너는 왜 자꾸 주가를 내릴려고 하는 것이니?

요즘은 ‘기준금리’ 라는 단어를 익숙하게 접했을 뿐만 아니라 심지어 남의 나라(미국)의 기준금리까지 신경쓰는 시대입니다. 기준금리는 정책금리입니다. 한국은행 이라는 금융정책당국이 맘대로 정하는 금리라는 것입니다. 맘대로 정한다고 했지만 맘대로 정하는 것은 아니고 실업율이나 인플레이션률 등 금융시장 환경을 판단하여 정하게 됩니다.

1. 정책금리는 물가를 좌지우지한다.

정책금리는 돈줄을 죄었다 풀었다할 수 있는 한국은행이 정하게 되고, 정책금리가 정해지면 시중에 화폐의 유통량이 늘어났다 줄어들었다가 합니다. 기준금리(정책금리)를 한국은행이 올리게 되면 돈은 높은 금리를 쫓아가게 되므로 시중의 화폐들은 한국은행으로 흡수됩니다. 그래서 시중의 화폐의 유동성은 줄어들게 됩니다.

화폐의 유동성이 줄어들게 되면, 화폐의 가치가 기존보다 올라가게 되므로 물가는 안정하는 방향으로 영향을 주게 됩니다. 지금 미국의 한국은행이라고 할 수 있는 연방준비제도(연준, Fed)가 기준금리를 계속 올리고 있는 이유도 바로 미국의 인플레이션 때문이라고 할 수 있습니다.

2. 정책금리는 시장금리에도 영향을 준다.

이렇게 한국은행이나 미국 연준에서 정책금리인 기준금리를 올리게 되면 시중의 유동성은 줄어들게 되고, 돈을 빌리려는 주체(가계, 기업, 정부)들은 예전보다 돈을 구하기 어려워집니다. 그래서 더 높은 금리의 대출을 받게 되고, 더 높은 금리의 국채를 발행하게 되고, 더 높은 금리의 회사채를 발행하게 됩니다.

그래서 채권투자자들은 새로 채권에 투자할 때 높은 금리의 채권을 마주하게 되고, 기존에 들고 있던 저금리의 채권을 시장에 팔게 됩니다. 따라서 기존에 발행된 채권들이 매도세가 늘어나서 채권가격이 떨어지게 됩니다. 결국 금리가 오르면 (정책금리 상향 –> 시장금리 상향) 채권(기존에 발행된)의 가격은 떨어지게 됩니다.

3. 금리가 오르면 주가는 왜 내려가나요?

이렇게 여러가지 경로로 시장금리가 오르게 된다면, 기업들은 자금을 조달하는데 어려움을 겪게 될 뿐만 아니라 기존에 신용등급이 높아서 회사채 발행하는데 문제가 없던 기업들도 기존보다는 높은 금리로 채권을 발행해야 합니다. 여기서 질문이 생깁니다. 그러면 회사채를 발행 안하면 되는거 아닌가요?

기업들은 이미 사업을 위하여 수백억에서 수천억원의 회사채를 발행했다고 치면, 그 회사채가 만기가 왔을 때 갚을 수 있는 현금이 있어야 하지만 대부분은 그렇게 큰 돈을 당장 갚을 수 있는 현금을 들고 있지 않기 때문에 다시 회사채를 발행하여 기존 회사채를 상환하게 됩니다. 그 과정에서 기업들의 이자비용은 증가하게 됩니다.

기업들의 이자비용이 증가하게 되면 기업들의 영업이익이 좋다고 해도 당기순이익이 나락으로 떨어지게 되고, 결국 주주들에게 돌아갈 ROE는 내리막을 걷게 됩니다. 이런 경로로 금리상승은 기업실적에 악영향을 주게 됩니다.

금리 원달러환율 주식 관계

금리와 환율은 어떤 관계가 있을까?

금리와 환율의 관계를 알기 위해서는 한국금리, 미국금리를 비교해야 합니다. 그리고 그 사이에 원달러 환율이 위치하게 됩니다. 원달러 환율은 미국화폐인 달러와 한국화계인 원화의 상대적인 교환비율을 의미하기 때문입니다.

1. 미국금리가 한국금리보다 높으면 어떻게 되나?

미국 기준금리는 5.50%입니다. 한국 기준금리는 3.50%입니다. 만약 원화든 달러화든 가지고 있다면 어떻게 하는게 유리할까요? 당연히 달러화로 바꿔서 미국 은행에 예금에 가입하면 됩니다. 만약 달러를 들고 있다면 원화로 바꾼다든지 하는 고민할 필요없이 그냥 미국 은행의 예금에 가입하면 연간 5.5%의 수익을 얻을 수 있습니다.

결국 미국금리가 높다면 어떤 통화를 가지고 있든지 달러화로 교환하려는 수요가 증가할 것입니다. 원화를 들고 있는 투자자라면 (한국에서 생활을 하는 사람이 아니라면 원화든 달러화든 아무거나 선택할 수 있겠죠) 당연히 원화를 달러로 교환해야 합니다. 외환시장에 가서 원화를 매도하고, 달러를 매수해야 합니다. 이 과정에서 원달러 환율은 상승하게 됩니다.

2. 원달러환율이 높으면 경제에 어떤 영향을 주나요?

세계경제는 지금 강달러로 인해서 골치가 아픈 상황입니다. 국제 금융투자에서 많은 자본(펀드)들은 각국에서 투자하고 있던 포지션을 정리하고 모두 달러로 환전하여 미국으로 향하고 있기 때문입니다. 만약 우리나라에 투자하고 있는 외국계기관투자자들이 한국에서의 주식/채권 등 투자에서 수익률보다 미국에서의 투자수익률이 안정적이고 높다고 판단하게 되면 한국에서 철수할 것입니다. 그러면 한국에 들어와 있는 달러의 유출이 증가할 것입니다.

결국 원달러환율이 높은 가운데 더 환율 상승을 부추킬 수 있습니다. 원달러환율이 오르면 해외에서 수입하는 석유, 리튬 등등 많은 원자재의 결재대금이 증가하게 됩니다. 이는 다시 국내 인플레이션에 영향을 주게 됩니다. 그리고 수입비중에 높은 기업들은 강달러로 인해서 실적악화를 보게 됩니다.

물론 수출 기업들은 수출이 증가하는 영향을 받겠지만 우리나라 기업들은 해외에서 원자재 등을 수입하여 재가공한 후에 수출하는 형태가 많기 때문에 꼭 유리한 것도 아닙니다. 긍정적인 영향보다 부정적인 영향이 더 크다고 할 수 있겠습니다. 이는 다시 기업들의 실적에 마이너스 효과가 되어 기업들의 주가하락에 영향을 줄 수 있습니다.

금리 원달러환율 주식 관계

정리해 보면

가. 기준금리는 시장금리와 물가에 영향을 주는데 한국은행은 정책금리를 올려서 물가를 안정화하려고 한다

나. 금리가 오르면 기업들의 이자비용이 증가하면서 기업실적악화로 이어지면서 주가하락에 영향을 준다

다. 원달러환율은 미국금리와 한국금리차에 영향을 받는데, 미국금리가 한국금리보다 높으면 원달러환율 상승 방향으로 영향을 준다

금리 원달러환율 주식 관계

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최종 수정일

2023년 9월, 서울시 관악구에 힐스테이트 관악센트씨엘이 분양됩니다. 분양일정이 언제고 분양가는 얼마며 청약시 유의할 점에 대해 살펴보겠습니다. 그 밖에 단지와 지역의 특징 및 장단점에 대해 자세히 알아보겠습니다.

힐스테이트 관악센트씨엘 위치

서울시 관악구 봉천동 산 101번지 일대

대략적인 위치는 한강과 서울대 사이쯤 위치하고 숭실대역과 봉천역 사이 국사봉이라는 산 근처입니다. 지하철이용이 불편한 것이 단점이지만 서부선이 인근에 개통됩니다.

위치 어딘지 지도로 보기==>

단지 앞에 지하철 역 생기는 호재 있다

서울 서부선 경전철(새절역~서울대입구역)이 관악센트씨엘을 지납니다. 사실 이 지역은 아파트가 많은데 유일한 단점이 지하철 편의성이었습니다. 하지만 6~7년 후면 관악센트씨엘 바로 앞에 있는 구암초교 옆에 역이 생깁니다. 은평구에서 신촌을 지나 여의도를 거쳐 노량진 그리고 서울대입구까지 연결하는 서울서부선 경전철은 이 단지의 교통 편의성을 상당히 높힐 전망입니다.

힐스테이트 관악센트씨엘 단지설명

1. 건설사 현대건설

2.단지규모 세대수 9개동 997세대(분양 101세대)

3.층수 지하3-지상28층

4.평형 83.24m²~ 86.97m²(58A타입~59C타입)

5. 입주 2025년 02월

힐스테이트 관악센트씨엘 분양가

(중간층 기준, 층 동별로 가격이 다름)

58A(83.56m²) 2세대 879,200,000

58B(83.53m²) 17세대 879,200,000

59A(83.24m²) 1세대 886,400,000

59B(86.97m²) 43세대 902,500,000

59C(86.61m²) 38세대 900,800,000

계약금은 10%인데 계약시와 2023.11월 두번에 나눠서 냅니다.

중도금은 60%로 4차에 나눠서 내고 잔금은 30%입니다.

관악센트씨엘 청약시 주의할 점

1.세대주뿐만 아니라 세대원도 청약가능

2. 유주택자 및 다주택자 청약자을

3.재당첨제한 없음(당첨사실 있어도 청약가능, 과거 2년내 가점제 당첨자는 추첨제로 가능)

4.청약통장 가입기간 12개월 이상 및 기관추천, 다자녀, 신혼부부 특공 6개월 이상

5. 전매제한 기간 : 당첨자발표일로부터 1년

6.실거주 의무기간 없음(비규제지역)

관악센트씨엘 분양일정

9월 25일 특별공급

9월 26일 1순위

9월 27일 2순위

10월 10일 당첨자발표

최근 정부는 심각한 저출산 위기를 맞아 혼인 및 출산을 하는 경우 주택청약의 기회를 넓히고 임대기회도 늘리며 주택구입시 융자도 한결 쉽도록 하는 저출산 대책을 내놓았습니다. 기존에 내놓은 정책에 비해 쓸모있는 정책이 많아 자세히 살펴보겠습니다.

이번 나온 정책은 모두 8가지이고 출산가구 공급지원, 출산가구 공급지원, 청약제도 개선, 이렇게 3가지로 나뉩니다.

1. 공공분야 신생아 특별공급

1)자녀출산시 특별공급

2)입주자모집공고일부터 2년 내 임신출산 조건

3)월평균소득 150%, 자산 3.79억 이하

4)연 3만호

2. 민간분양 신생아 우선공급

1)생애최초.신혼부부 특별공급시 출산가구 우선

2)입주자모집공고일부터 2년내 임신,출산(임신인 경우 입주 전까지 출산 증명 필요)

3)도시근로자 월평균소득 160%이하

4)연간 1만호

3. 공공임대 신생아 우선공급

1)신규 공공임대, 기존 공공임대 재공급 시 출산가구 우선지원

2)입주자모집공고일부터 2년이내 임신출산

3)건설임대-기준 중위소득 100%이하, 자산 3.61억원이하

매입 전세임대-도시근로자 월평균소득 100%이하 자산 3.61억원이하

4)연3만호 공급

4. 신생아 구입자금 대출

1)저리 구입자금대출 신설, 소득요건 2배 상향

2)대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구

3)소득에 따라 1.6~3.3% 특례금리 5년적용

5. 신생아 전세자금 대출

1)저리 전세자금대출 신설, 소득요건 2배상향

2)대출신청일 기준 2년내 출산산 무주택가구

3)1.1~3.0%특례금리 4년 적용

4)추가출산시 1명당 0.2% 추가금리인하, 특례금리 4년연장(최대 12년)

6. 공공분양 소득기준 완화

7. 부부 개별 청약 허용 등 청약기회 확대

8. 청년특공 혼인규제 개선