제이알글로벌리츠는 국내 대기업이 관여하지 않는 초대형 리츠입니다. 벨기에 소재하고 있는 파이넨스타워 및 미국 맨하튼에 위치하고 있는 빌딩에 투자하고 있는 리츠입니다. 파이넨스타워는 약 8,100억원 규모의 건물이며, 맨하튼에 있는 약 1,900억원 수준의 규모입니다.

글로벌리츠가 맞습니다. 벨기에, 미국의 부동산에 투자하고 있습니다.

제이알글로벌리츠는 그 2개 건물의 자산 총계가 1조원에 달하는 대형 리츠입니다.

그런데 최근의 주가를 보면 많이 아쉽습니다. 주당 3,600원입니다. 시가총액을 보면 7,106억업니다. 기초자산을 청산하면 1조원 이상을 받을 수 있는데, 실제 주가는 30% 이상 디스카운트 되어 있습니다.

리츠에 투자한지 벌써 3년이 넘었습니다. 대기업이 직접 운영하는 리츠에 대한 불안감이 있어서 대기업에 속하지 않은 리츠를 찾아서 투자하였습니다.

대기업이 운영하는 리츠는 롯데리츠, SK리츠, 한화리츠 등이 있습니다. 대기업들은 리츠를 자산유동화를 위한 수단으로 사용하고 있는 느낌입니다. (자산유동화는 가지고 있는 자산을 매각하는 형식으로 자금을 조달하는 것을 의미)

리츠는 대주주가 50%를 가지고 나머지는 상장하여 외부로 주식을 매각하기 때문에 자산유동화 효과를 누릴 수 있습니다.

제이알글로벌리츠는 제이알투자운용(제이알AMC)에서 운용하는 자산 중이 하나로, 제이알투자운용은 총 9조원 수준의 수탁고를 가지고 있는 운용사입니다.

그리고 업력도 2008년부터 시작하여 약 16년된 운용사입니다. 나름 노하우도 가지고 있고, 성공적인 운용을 해온 것으로 보고 제이알글로벌리츠에 투자하였습니다.

그러나 최근 주가는 위에서 보다시피, 너무 처참한 수준입니다. 액면가는 5,000원이고, 유상증자시에도 말이 많았던 주가 수준이 4,335원이었습니다. 그런데 최근에는 3,600원으로 너무 낮은 수준입니다.

그동안 미국/한국/유럽 등 전세계가 자산규모 축소하는 금리인상 및 테이퍼링을 단행해 오면서 많은 증시는 하락을 경험하였습니다. 그 중에서도 리츠는 금리와의 상관관계가 너무 크기 때문에 금리인상으로 너무 많은 주가 하락을 지속 경험하였습니다.

그렇다면 이제는 미국의 기준금리 인하가 9월에 예상되고 있고, 앞으로는 계속 금리인하의 흐름이 예상되고 있는 시점이기 때문에 리츠들의 주가는 상승하는 방향으로 움직이는 것이 대세적으로는 맞는 방향이겠죠

아래 리츠들을 예시로 보여드리겠습니다. 대부분 금리인상의 가능성으로 실제 계속 상승하는 모습들을 보여주고 있습니다.

그러나 제이알글로벌리츠는 그렇지 않은 상황입니다. 물론 대규모 차입금의 상환이라는 숙제가 앞에 있는 것은 사실입니다. 올해 연말에 만기도래 하는 1조원 규모의 차입금 리파이넨싱이 예정되어 있습니다. (리파이넨싱은 만기도래 차입금을 새로운 차입금으로 상환하는 차환을 의미합니다)

리파이넨싱을 하게 되면, 리파이넨싱 시점의 시장금리가 어떤지에 따라서 금리 임팩이 수반되게 됩니다. 기존에는 저렴한 수준의 금리로 차입을 했으나, 수년이 지난 지금의 시점에 차환을 한다면 아무래도 차입금리가 옛날보다는 올라갈 가능성이 있습니다. 그래서 늘 문제이자 이슈였습니다.

그러나 최근 미국의 금리인하, 유럽 중앙은행의 기준금리 인하 등 생각보다는 차환에 따른 금리인상 여파가 그렇게 심할 것으로 보이지는 않습니다.

https://www.fnnews.com/news/202408241240078591 (美.英 등 주요국 금리인하 시작되나, ‘24.8.24)

그럼 왜 이렇게까지 제이알글로벌리츠의 주가는 처참한 수준인가? 궁금합니다. 최근 그에 대한 단서를 알 수 있는 기사가 있습니다. (제이알글로벌리츠, 2천억 회사채 발행 추진…벨기에 오피스 차환)

“9일 금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 3년물 회사채 1천억원, 3년물 전환사채(CB) 1천억원 등 총 2천억원어치 채권을 발행하기 위해 투자자들과 접촉했다. 회사채의 이자율은 연 6%로 정해졌으며, 전환사채는 이자율과 전환가액이 아직 확정되지 않았다. 출처 : 연합인포맥스(https://news.einfomax.co.kr)”

Convertible Bond라고 불리는 전환사채입니다. 정상적으로 회사채를 발행하기 어려운 기업들이 사용하는 수단입니다. 사채로 발행하여 이자를 지급하는 조건 외에, 특정 수준의 주가가 되는 경우에 전환사채를 보유하고 있는 투자자가 주식으로 전환하겠다고 의사를 밝히면 사채가 주식으로 전환이 되는 전환권이 붙어 있는 사채입니다.

이런 전환사채를 기존의 주주들에게 판매하여 주주공모한다면 뭐 그나마 문제가 덜할지 모르겠습니다. 그러나 이를 제3자 배정의 형식으로 전환사채를 발행한다면, 이는 결국 제3자에게 유상증자하는 형식과 비슷해집니다.

결국 기존 주주들의 주주가치는 Dilution(희석)되는 문제가 됩니다.

이는 제이알투자운용이라는 운용사가 진행하고 있는 상황으로 소액주주들의 주주가치를 고려하지 않는 것이라고 할 수 있습니다.

소액주주들의 의결권을 모아서 힘을 합치는 운동이 벌어지고 있습니다. 이를 가능하게 하는 앱이 있는데 바로 ACT(액트)라는 앱입니다.

액트앱을 다운받아서 가입하면, 본인의 증권계좌 연동을 통해서 주주임을 인증하게 됩니다.

그렇게 하면 제이알글로벌리츠의 소액주주임을 인증하게 되고, 이렇게 소액주주들의 주식수를 모아서 단합된 목소리를 주주총회에서 낼 수 있게 됩니다.

아래 내용을 보시면, 벌써 소액주주들의 주식이 약 9,188,369주, 지분율로는 4.66%가 모였습니다. 엄청난 단합이 이뤄지고 있습니다.

제이알글로벌리츠에 투자하고 계신 소액주주시라면, 꼭 액트 앱을 다운받아서 가입하시고 제이알글로벌리츠의 소액주주 운동에 동참하여 주시기 바랍니다.

제이알투자운용이라는 운용사의 대리인문제, 모럴해저드 부분을 반드시 지적하고 가야한다고 생각합니다.