인시그니아 반포, 인시그니아 반포 분양가, 인시그니아 반포 임장 후기
인시그니아 반포에 임장을 다녀왔습니다. 작년에 분양한 인시그니아 반포는 공사가 한창 진행중입니다. 잔여세대 일부를분양중인 인시그니아 반포는 2025년 입주입니다. 학군 및 주변환경을 알아보고 예정된 호재가 있는지와 가격을 따져보겠습니다.
인시그니아 반포 위치
위치는 서초구 방배동 750-20으로 이수교차로 대로 변에 있습니다. 이수교차로는 방배, 동작, 반포가 나뉘는 교차로인데요. 차선이 넓고 교통량이 어마어마합니다. 교통방송에 단골로 나올 정도입니다. 이 세 구역 중에 방배 블럭 끝에 있다고 보시면 됩니다. 서울 전체를 놓고 보면 거의 한 가운데에서 강남쪽으로 내려와 있다고 보시면되는데요. 강남,서초가 시작되는 지점이라고 말할 수 있습니다.
인시그니아 반포 교통
교통은 다른 강남서초에 비해 상당히 편리합니다. 광역 교통망이 위 아래로 연결되어 있고 광역교통망까지 나오는 시간이 짧습니다. 인시그니아 반포는 광역교통망 한 가운데 있으니 교통은 거의 탑티어입니다. 하지만 집 앞에 도로가 너무 크고 심지어 고가가 건물 바로 앞을 지나서 조망을 가리고 사생활 침해가 있을 수 있으며 먼지와 소음 피해가 있을 수 있습니다.
버스노선은 아주 많고 광역버스부터 공항버스까지 없는게 없습니다. 지하철은 5분거리에 4호선 동작역, 9호선 구반포역이 있습니다.
인시그니아 반포 학군
가장 홍보하는 지점이 학군입니다. 초등은 서래초로 배정되고 중학교는 인근에 서문여중 신반포중 방배중 등으로 배정됩니다. 고등학교는 지원해서 가는 것이나 인근에 있는 고등학교는 세화여고, 세화고, 서울고, 상문고, 반포고 등이 있습니다.
학군은 상당히 우수한 편으로 초등학교는 걸어서 5분 정도 걸리는 데 육교로 되어 있어 안전합니다. 특이한 점은 중고등학교 거의 대부분이 남녀가 나눠져 있어 공학을 싫어하는 학부모들이 선호하는 지역입니다.
인시그니아 반포 호재
바로 앞에 반포 1,2,4지구와 반포3지구가 공사중입니다. 우선 가장 가까운 3지구는 입주가 26년 7월입니다. 반포의 개발압력이 바로 붙어있는 방배동까지 영향을 주는 것은 물론 방배동 전체가 재건축 재개발 진행중이라 일대가 새 아파트 촌으로 거듭날 전망입니다. 또한 인시그니아 바로 뒤 아파트인 구삼호아파트 역시 재건축이 진행중입니다.
잔여호실 분양 분석
지하 5층~지상 20층 2개동으로 총 148실의 오피스텔입니다. 전용 59타입 36실, 전용 84타입 108실, 펜트하우스 4실로 구성되 있습니다. 모델하우스는 양재동 2-9에 있습니다.
타입이 59, 84라고 되어있으나 전용면적이고 공급면적은 144, 202, 288타입으로 거래됩니다. 가장 많은 호실이 있는 144, 202타입은 전용이 59, 84이므로 아파트로 따지면 24, 32평형과 전용면적이 같습니다. 그런데 오피스텔은 아파트와 달리 주차장과 복도까지 합해서 공급면적을 계산하므로 144, 202제곱미터로 커진겁니다. 따라서 그냥 아파트 24, 32평이라고 생각하시면 됩니다. 그런데 안에 방을 많이 넣어 놨는데 실제로 지어지면 작은 방이 여러개인 구조입니다.
가장 많은 144, 202타입이 평형으로 치면 43, 61평이 됩니다. 시세라는게 평형으로 정해지는 경우가 많고 겉으로는 43, 61평으로 사는 게 되고 그 평형으로 거래하게 되긴 합니다.
고분양가인것은 사실이나 입지가 좋은 것도 사실입니다. 학교나 학원, 지하철과 버스, 자가용 이용 모두 편리합니다. 한강접근성도 훌륭하고 바로 앞에 서초구민회관과 심산문화센터가 있어 문화체육환경도 좋습니다. 신축에 높은 층고, 가리지 않는 뷰, 좋은 위치, 학군, 한강 등을 위해 가격을 지불할 용의가 있다면 적극적으로 알아 보실만 합니다.
인시그니아 반포 분양가
전용 59타입(공급 144)은 분양가가 16억 5,120만원, 전용 84타입(공급 202)은 22억 3,980만원입니다. 바로 옆 주상복합인 방배아크로리버는 전용 84타입이 16억입니다. 인시그니아 전용84가 8억 비싼데요. 신축이긴하지만 오피스텔인데도 가격이 높은 것은 사실입니다. 가장 가까운 반포아파트인 반포힐스테이트의 전용 84가 30억인 것에 비하면 싸지만 반포는 학군과 편의시설 접근성이 뛰어나므로 같이 비교할 수 가 없습니다.
가장 가깝고 비교대상이 될 만한 단지는 더샾반포리버파크입니다. 전용49타입이 올해 초에 17억에 거래되었고 9월에 16억에 거래되었습니다. 이 단지에 비해서는 인시그니아반포의 분양가가 싼 편입니다. 하지만 이 단지는 도시형생활주택으로 고분양가 논란과 입주가 안되는 문제가 있었습니다. 또한 오피스텔이나 도시형생활주택, 상가가 많은 주상복합 등은 일반 아파트에 비해 관리비가 생각보다 많이 나옵니다.
사정이 이렇다 보니 안전마진을 논할 수는 없고 이 일대가 정비가 끝나면 같이 새 오피스텔로서 같이 시세가 상승할 수는 있으나 현재 상태가 고분양가이고 상태가 오피스텔인 점, 공급면적에 비해 현저히 전용이 작다는 점을 유의해야 합니다. 전매는 입주인 25년 8월까지 불가합니다.